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LG München I – 23 O 8135/09; Urteil vom 23.12.2011:


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1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger ... € nebst Zinsen ... zahlen.

2. Er wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, den Klägern ... jeden weiteren Schaden zu erstattet, der durch den Wassereintritt im Kellerbereich ... im Anwesen ... entstanden ist und nicht von dem Schadensersatzbetrag in Ziff. 1 umfasst ist.

3. ...

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Tatbestand
Die Parteien streiten darüber, ob die Folgen eines vom Grundstück der Beklagten herrührender Wasserschaden beseitigt sind.
Die Parteien sind Eigentümer ... benachbarter Grundstücke und insoweit Nachbar des Doppelhausprojekts .... Die Beklagte hat ihre Hälfte ... vermietet, die Kläger nutzen ihre Hälfte selbst.
In der Nacht ... kam es im Keller des Gebäudes der Beklagten zu einem Wasserschaden. Jedenfalls - unter anderem - aufgrund einer Undichtigkeit der Heizungsanlage kam es zu einem Wasseraustritt, der auch das Gebäude der Kläger erfasste. Es kam zu einer Durchfeuchtung des Kellerbodens und der gemeinsamen Kellerwände sowie der übrigen Wände im Kellergeschoss bis zu einer Höhe von 40 cm.
Die Kläger informierten, nachdem sie den Schaden in ihrem Keller am Nachmittag des ... (Samstag) bemerkten, unter dem ... (Montag) die Beklagte und schalteten ihre Gebäudeversicherung, die ..., die zugleich Gebäudeversicherung der Beklagten ist, ein.
Am ... schickte die ... Versicherung die Fa. .... zur Besichtigung der Schäden. Dabei war der von der Beklagten für die Heizungsreparatur eingeschaltete Heizungstechniker ... von der Fa. ... dabei.
Am ... fand eine Besichtigung der Örtlichkeiten durch den Mitarbeiter der ... Versicherung, ..., statt. Bei der Besichtigung war zudem der von den Klägern eingeschaltete Diplom-Ingenieur und Architekt Riedl, der öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Gebäudeschäden ist, anwesend. ... schlug nach Besichtigung vor, (nur) eine bau-technische Gebäudetrocknung durch die ... durchführen zu lassen. Der Privatsachverständige Riedl schlug dagegen vor, zur Beseitigung des Schadens den Estrich im gesamten Kellergeschoss zu entfernen .... Dies lehnte Herr ... als nicht erforderlich ab.
Die Kläger beauftragten daraufhin, wie von Herrn ... gewünscht, die ... mit der Trocknung. Zwischen den Parteien ist umstritten, ob der Auftrag am ... oder erst am ... erfolgte. Zugleich beauftragten die Kläger auf Empfehlung des Privatsachverständigen riedl den Mikrobiologen Dr. Führer des Institut Peridomus mit der Erstattung eines Innenraumgutachtens.
Die ... begann mit der Trocknung des Anwesens der Kläger und der Beklagten unter dem ...; am ... fand der erste Kotrolltermin statt; die Arbeiten wurden nach Durchführung einer weiteren Kontrollmessung unter dem ... abgeschlossen.
Der Zeuge ... als Mitarbeiter der ... berichtete der ... Versicherung unter dem ... über die Arbeiten. Bei den Kontrollmessungen habe sich gezeigt, dass sämtliche Messwerte wieder im Bereich der normalen Ausgleichsfeuchte lägen. Lediglich in der Kommunwand sei an vereinzelten Stellen noch Restfeuchte gemessen wurden. Man habe mit den Klägern aber insoweit vereinbart, dass die Trocknungsmaßnahmen beendet würden und die restfeuchte selbständig ablüfte. Schimmelbildung sei nicht aufgefallen. ...
Am ... fand eine Ortsbesichtigung durch die Privatsachverständigen Riedl und Dr. Führer statt. Der Privatsachverständige Riedl stellte dabei fest, dass an den untersuchten Stellen weiterhin deutlich erhöhte Bauteilfeuchten bestünden, dass also die erhoffte Trocknung (aus seiner Sicht: erwartungsgemäß) ausgeblieben sei. Er hielt es insoweit insbesondere weiterhin für erforderlich, die Fußbodenkonstruktion sowie die Innenputze einschließlich Anstriche bis zur Höhe von 50 cm auszubauen und zu entsorgen und danach noch übermäßig feuchte Bauteile technisch zu trocknen sowie Oberflächen fein zu reinigen. Die Kosten für diese Maßnahmen schätzte er auf ... brutto. Für die Einzelheiten wird auf die schriftlichen Stellungnahmen des Privatsachverständigen Riedl ... verwiesen.
Der Dr. Führer erstattete sein Gutachten unter dem ... und stellte dabei einen massiven Schimmelpilzschaden (Kategorie 3) fest. Er schlug insoweit (ebenfalls) vor, den Fußbodenaufbau mit Oberbelag, Estrich und Dämmung zu entfernen. ...
Durch die Beauftragung des Herr Riedl entstanden den Klägern Kosten in Höhe von ..., durch die Beauftragung des Dr. Führer in Höhe von .... ...
Am ... fand ein weiterer Kontrolltermin statt. Bei diesem termin waren neben den Klägern der Privatsachverständige Riedl, Herr ..., der von der ... hinzugezogene Diplom-Ingenieur ... sowie der Zeuge ... anwesend. Es wurden vor Ort Messungen zur Feststellung der Feuchtigkeit vorgenommen.
Der Zeuge ... äußerte sich unter dem ... schriftlich zu der Ortsbesichtigung. Er hielt die durchgeführten Trocknungsmaßnahmen für völlig ausreichend und damit für abgeschlossen. Nur die Kommunwand weise noch eine Restfeuchte auf. Dies könne aber selbständig austrocknen. Die Wände wiesen insgesamt lediglich noch einen Feuchtigkeitsgehalt von 0,8 bis 1,2 Gewichtsprozent am Gipsputz auf. Die erforderlichen Malerarbeiten könnten insofern ohne Beeinträchtigung ausgeführt werden. Der Bodenaufbau sei sichtbar und fühlbar staubtrocken. Im Estrich gebe es keinerlei Durchfeuchtung mehr. ...
Unter dem ... erstattete der Privatsachverständige ... sein Gutachten und stellte darin fest, dass sich bei dem Termin am ... gezeigt habe, dass sämtliche Flächen aus ausreichend ausgetrocknet bewertet werden könnten. Weder habe man eine störende restfeuchte nicht Schimmelbelastungen erkennen können. ...
Der Sachverständige Riedl äußerte sich gegenüber den Klägern zu dem Termin und den Äußerungen des Zeugen ... mit Schreiben vom .... Er zog die Äußerungen des Zeugen ... in Zweifel; sie enthielten Fehlinterpretationen. Verlässliche Aussagen seien auf Basis der vorgenommenen Untersuchungen nicht möglich. ...
Mit Schreiben vom ... meldeten die Kläger den Schaden bei der ... Versicherung als Gebäudehaftpflichtversicherung der Beklagten. ...
Die ... Versicherung lehnte eine Regulierung unter dem ... ab.
Die Kläger behaupten, dass die Feststellungen des Privatsachverständigen Riedl und Dr. Führer richtig seien. Die von der ... durchgeführten Maßnahmen seien zur Trocknung unzureichend. Es sei noch Restfeuchte vorhanden. Zudem sei im Keller ihres Hauses (allein) aufgrund des Vorfalls vom ... Schimmelbefall, insbesondere in der Dämmung unter dem Estrich im Fußboden, gegeben. Zur vollständigen Beseitigung sei ein Sanierungsaufwand von ca. ... € brutto erforderlich. Die von den Privatsachverständigen Riedl und Dr. Führer vorgeschlagenen Arbeiten zur Schadensbeseitigung seien erforderlich und die insoweit berechneten Kosten angemessen. Außerdem sei auch die Einschaltung der Privatsachverständigen notwendig gewesen und die von ihnen in Rechnung gestellten Kosten angemessen.
Die Kläger tragen auch vor, dass sie den Auftrag an die ... unter dem ... erteilt hätten, und dass die Undichtigkeit des Ausdehnungsgefäßes der Heizungsanlage nicht die alleinige Ursache für den Wasseraustritt gewesen sein könne. Auch im Bereich der Wasserzuführung sei es zu einem Wasseraustritt gekommen.
Eine Anrechnung neu für alt ist nach ihrem Dafürhalten nicht angezeigt. Schließlich sei insgesamt ein merkantiler Minderwert eingetreten, so dass insgesamt keine Wertsteigerung vorliege.
Mit ihrer der Beklagten am ... zugestellten Klage machen die Kläger die geschätzten Schadensbeseitigungskosten sowie die entstandenen Gutachterkosten geltend.
Nachdem die ... Versicherung im Laufe des Prozesses einen Betrag von ... € für Maler- und Mauerarbeiten an die Kläger gezahlt hat, haben die Parteien in der Sitzung vom ... den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt.
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Die Beklagte ...
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... behauptet, die Mieter ... hätten den Wasseraustritt umgehend nach Entdeckung des Schadens beseitigt.
Sie bestreitet, dass die von der ... durchgeführten Arbeiten nicht ausreichend gewesen sein sollen und dass eine noch auf den Schadensvorfall vom ... zurückzuführende Schimmelbelastung vorliegen soll. Sie behauptet, dass, falls noch eine Schimmelbelastung vorliege, diese auf eine Verletzung der Schadensminderungspflicht der Kläger zurückzuführen sei. Die Kläger hätten trotz Feststellung des Schadens am ... erst unter dem ... die Schadensbeseitigung veranlasst. Bei sofortiger Einleitung von Trocknungsmaßnahmen wäre es nicht zu einem Schimmelpilzbefall gekommen. Auch hätte die ... die Arbeiten am ... nur auf ausdrücklichen Wunsch der Kläger und gegen die Empfehlung der ... beendet und hätte die Fa. ... ausdrücklich eine Desinfektion der Trittschalldämmung ... angeboten, was die Kläger aber abgelehnt hätten. Eine Desinfektion der Trittschalldämmung hätte die Schimmelbildung auf jeden Fall verhindert. Außerdem seien die Maßnahmen des Sachverständigen Riedl nicht ordnungsgemäß gewesen, was die Kläger sich zurechnen lassen müssten.
Die Beklagte meint zudem, die Kläger könnten jedenfalls nur den Netto-Schaden, nicht den Brutto-Schaden geltend machen. Darüber hinaus müssten sich die Kläger die sich durch den Austausch des Kellerbodens ergebende Wertverbesserung anrechnen lassen, die Beklagte schulde in jedem Fall nicht mehr als den Ersatz des Zeitwerts. Die Wertverbesserung beliefe sich auf mind. 30% der Herstellungskosten.
Zuletzt seien die Sachverständigenkosten exorbitant hoch und fehlte dem Feststellungsantrag das Feststellungsinteresse.
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Entscheidungsgründe

I.

Die Klage, soweit über sie nach einverständlicher Erledigterklärung noch zu entscheiden war, war überwiegend erfolgreich.

Den Klägern steht noch ein Anspruch auf Zahlung von ... aus § 906 Abs. 2 BGB analog gegen die Beklagte zu.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH besteht ein verschuldensunabhängiger auf Geld gerichteter nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch, wenn von einem Grundstück im Rahmen seiner privatwirtschaftlichen Benutzung Einwirkungen auf ein Nachbargrundstück ausgehen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen, sofern der davon betroffene Eigentümer s besonderen Grünenden gehindert war, diese Einwirkungen gem. § 1004 Abs. 1 BGB rechtzeitig zu unterbinden (vgl. BGH NJW 1999, 2896).
Diese Voraussetzungen liegen hier vor.
Die Beklagte ist nach den vom BGH entwickelten Grundsätzen als Störer anzusehen. Die Frage, ob der Eigentümer eines Grundstücks für hiervon ausgehende Beeinträchtigungen des Nachbargrundstücks als Störer in Anspruch genommen werden kann, läßt sich nach dem BGH nicht begrifflich klären, sondern kann nur in wertender Betrachtung von Fall zu Fall beantwortet werden. ... Erforderlich ist ..., dass die Beeinträchtigung wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers zurückgeht. ... Die Beeinträchtigung muss auf Umständen beruhen, auf die grundsätzlich der Eigentümer des Grundstücks, von dem die Beeinträchtigungen ausgehen, und nur dieser, Einfluß nehmen konnte, wenn konkret auch kein Anlaß für ein vorbeugendes Tätigwerden bestanden haben mag. Dies ist bei einem Wasserschaden, wie er hier ... aufgetreten ist, zu bejahen.
Es liegt auch noch eine Störung vor. Die von dem Wasserschaden verursachten Folgen sind nicht beseitigt. Dies steht zur Überzeugung des Gerichts aufgrund der Ausführungen der Sachverständigen ... fest. Es liegt danach aufgrund des streitgegenständlichen Wasserschadens ein Schimmelbefall im Anwesen der Kläger vor. Der Sachverständige ... hat seine Ausführungen in der mündlichen Verhandlungen nochmals ausdrücklich bestätigt. Er hat ausgeführt, dass wenn man davon ausgeht, dass kein weiterer Wasserschaden aufgetreten ist, und dies tut das Gericht mangels anderweitiger Anhaltspunkte, man ohne weiteres sagen kann, dass die maßgebliche Ursache des aktuell festgestellten Schimmelbefalls der streitgegenständliche Wasserschaden ist. Die Ausführungen der beiden Sachverständigen erscheinen dem Gericht insgesamt sehr überzeugend. ... Zu recht hat insoweit auch die Beklagte die Ausführungen der Sachverständigen nicht angegriffen.

Insoweit ergibt sich ein Schadensersatzanspruch in Höhe von ....
Auch hier folgt das Gericht den Ausführungen der gerichtlichen Sachverständigen. Auch insoweit haben die Ausführungen weder für das Gericht noch für Parteien Anlass für Kritik gegeben. Danach fallen für die günstigste Möglichkeit der Schadensbehebung, die zugleich die klarste ist, den Austausch der durch den Schimmel befallenen Bauteile, Sanierungskosten in Höhe von ... an.

Ein Abzug neu für alt ist nicht vorzunehmen. Insoweit haben die Sachverständigen überzeugend darauf hingewiesen, dass sie dort, wo sich Wertverbesserungen für die Kläger durch die Erneuerung ergeben könnten (Malerarbeiten, Fliesen) einen Abzug schon vorgenommen hätten. Im übrigen würden sich im Hinblick auf die Lebensdauer der betroffenen Bauteile (insbesondere beim Estrich) keine Vorteile für die Kläger ergeben.

Die Kläger können allerdings zur Zeit nur den zur Schadensbeseitigung erforderlichen Netto-Betrag verlangen. Gem. § 249 Abs. 2 S.2 BGB ist Umsatzsteuer nur erstattungsfähig, wenn sie tatsächlich angefallen ist. Die (glaubhafte) Absicht, den Schaden beseitigen zu lassen, genügt nicht.

Zudem können die Kläger auch die Kosten für die Einschaltung der beiden Privatsachverständigen Riedl und Dr. Führer ... geltend machen.
Grundsätzlich gehören Gutachterkosten zum Herstellungsaufwand, wenn sie für eine zweckentsprechende Rechtsverfolgung notwendig sind (BGH NJW 1974, 34).
Das ist hier grundsätzlich der Fall. Nach den Umständen des vorliegenden Falles, insbesondere der Schwierigkeit der zu klärenden Fragen und der Bedeutung der Sache für die Kläger (finanziell, aber auch im übrigen – schließlich ging es um das von ihnen bewohnte Haus), durften die Kläger hier sachverständigen Rat einholen. Nur so ist es auch überhaupt dazu gekommen, worauf die Kläger in der mündlichen Verhandlung ... auch noch einmal zutreffend hingewiesen haben, dass der aktuelle Schaden festgestellt wurde. Im Hinblick auf die Komplexität der Angelegenheit erscheint dabei auch die Hinzuziehung zweier Sachverständiger gerechtfertigt – auch der gerichtliche Sachverständige hat im übrigen unterstützend einen weiteren Sachverständigen hinzugezogen, der über Spezialkenntnisse im Bereich des Schimmelbefalls verfügt.
Die Ansprüche sind auch nicht um einen Betrag von 40% bis 70% der Gesamtsumme wegen Mangelhaftigkeit der Gutachtenerstattung zu kürzen. Die Gutachten der beiden Privatsachverständigen mögen ... als eigenständige Beurteilungsgrundlage ungenügend sein, weil das Schadensbild nicht ausreichend detailliert aufgenommen worden sei, insbesondere ... ein Schimmelsachverständiger erst nach Abschluss der Trocknungsmaßnahmen hinzugezogen worden sei. Es wäre aber auch, wenn die Gutachten insoweit umfassender gewesen wären, ein neues Sachverständigengutachten durch das Gericht eingeholt worden. Insoweit wirken sich diese „Mängel“ nicht aus. Sie schmälern den Wert der Gutachten im konkreten Fall nicht. Es waren die Gutachten der beiden Privatsachverständigen, welche die Kläger veranlasst haben, diesen Prozess durchzuführen.
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Der Anspruch der Kläger ist nicht gemäß § 254 BGB analog zu kürzen. Das Gericht kann kein Mitverschulden bzw. eine Mitverursachung der Kläger feststellen. Die Kläger haben alles Erforderliche getan.
Zur Überzeugung des Gerichts haben sie rechtzeitig der ... den Auftrag zur Durchführung von Trocknungsmaßnahmen gegeben. ...
Die Kläger haben weiter auch nicht an der Schadensentstehung mitgewirkt, indem sie von der ... verlangt haben, dass diese die Trocknungsmaßnahmen beendet. Das Gericht glaubt insoweit den Angaben der Kläger, dass sie Derartiges nie verlangt haben. Dies erscheint schon im Hinblick auf die grundsätzliche Position der Kläger zum damaligen und jetzigen Zeitpunkt plausibel. ...

Zuletzt begründet auch die Verweigerung der Desinfektion nicht den Vorwurf der Mitschuld. Der Sachverständige ... hat darauf hingewiesen, dass diese einen einmal eingetreteten Schimmelbefall auch nicht beseitigt hätte.

Der Anspruch ist aber um ... zu kürzen, nachdem die Beklagte in diese Höhe bereits gezahlt hat. Insoweit ist Erfüllung eingetreten. Es ist davon auszugehen, dass die Beklagte auf ihre Schuld leisten wollte.

II.

Der Feststellungsantrag ist zulässig und begründet.

Schon im Hinblick darauf, dass bei Durchführung der Schadensbeseitigung noch die Mehrwertsteuer verlangt werden kann, besteht ein berechtigtes Feststellungsinteresse.

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