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Lücken in Immobilien-Kaufverträgen


Beim Kauf einer Immobilie, ob Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung, werden die rechtlichen und technischen Einzelheiten in einem Kaufvertrag geregelt. Die Regelungsinhalte beim (Ver-)Kauf einer bereits bestehenden Immobilie sind einfach und überschaubar : What you see is what you get ! Der Erwerb zumindest teilweise noch nicht gebauter Bauträgerobjekte ist dagegen komplex und vielschichtig. Dabei gibt die Makler- und Bauträgerverordnung ( Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehens- und Anlagenvermittler, Bauträger und Baubetreuer ) ein Mindestmaß an Verbraucherschutz vor. Dies betrifft neben Regelungen für die Besonderheiten im Betrieb von Geschäften mit fremden Vermögenswerten insbesondere Einzelheiten von finanziellen Sicherheiten und Zahlungsplänen.


Für den Abschluss von Immobilien-Kaufverträgen gilt Formzwang. Solche Verträge sind also nur verbindlich, wenn sie von einem Notar verbrieft wurden. Dies gilt auch für eventuelle Reservierungsvereinbarungen, von denen ich allerdings abrate. Wegen der daraus entstehenden finanziellen Verpflichtungen schwächen sie nämlich die Verhandlungsposition des Kaufinteressenten.


Bei all dem ist auch zu berücksichtigen, dass Bauträger dem Kaufinteressenten in der Regel zunächst einen Vertragsentwurf vorlegen, der nur seine (Verkäufer-)Interessen berücksichtigt und Leistungspflichten möglichst wage beschreibt. Schließlich wird der Vertrag stets auf einseitige Veranlassung des Bauträgers und von einem Notar entworfen, mit dem er immer wieder zusammen arbeitet. So sollen Leistungs- und Haftungsrisiken des Bauträgers möglichst gering gehalten werden. Es ist also die wichtigste Aufgabe des Käufers und liegt in seinem ureigenen Interesse, mit dem Bauträger so zu verhandeln, dass auch die für ihn selbst wichtigen Aspekte Vertragsinhalte werden und so ein ausgeglichener Vertrag entsteht.


Leistungspflichten sollten möglichst klar und abschließend geregelt werden. Selbstverständlich wird der Bauträger versuchen, scheinbaren Zeit- oder Konkurrenzdruck aufzubauen und den Kaufinteressent damit zu einem raschen, meist überstürzten Vertragsabschluss zu drängen. Letzten Endes liegen klare Vereinbarungen aber im Interesse beider Vertragsparteien, weil nur so Streitigkeiten möglichst vermieden werden können.


Beim Kauf eines Bauträgerobjektes geht es hauptsächlich um die Errichtung von Gebäuden, also um Bauleistungen. Diesbezügliche (Kauf-)Verträge werden in der Hauptsache vom Werkvertragsrecht bestimmt.

Im Vordergrund steht deshalb die so genannte Beschaffenheitsvereinbarung. Ein Werk ist nämlich frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Werk frei von Sachmängeln, wenn es sich für die nach dem vertrag vorausgesetzte, sonst für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art der Werkes erwarten kann. ( § 633 BGB ).

Die mit dem Kaufvertrag vereinbarte und zunächst meist nur wage beschriebene Bauleistung ist also zum Beispiel in einer Ergänzenden Baubeschreibung zumindest in dem Umfang genau zu beschreiben, in dem es dem Käufer auf eine besondere Beschaffenheit ankommt. Dies kann ( grundsätzliche ) funktionale und / oder ( nur ) gestalterische Eigenschaften der Immobilie betreffen, also zum Beispiel ( besondere ) Nutzungsmöglichkeiten für Kellerräume, bestimmte Anforderungen an einen Energie sparenden Wärmeschutz, (bau-)konstruktive Einzelheiten der Ausstattung, wie schadstoffarme Anstriche und Bodenbeläge und vieles mehr.

Um weit gehende Kostensicherheit zu erreichen, müssen solche zusätzlichen Vereinbarungen schon vor Vertragsabschluss betroffen werden. Und selbstverständlich müssen zu dieser Zeit auch alle für die (Bau-)Ausführung maßgeblichen (Plan-)Unterlagen vorliegen.


Trotzdem sollte der Käufer eines Bauträgerobjekts ausdrücklich vereinbaren, dass auch die zu dessen sach- und fachgerechten Herstellung notwendigen Architekten-, Ingenieurs- und Fachplanerleistungen zur vertraglichen (Bau)Leistung gehören und die dabei hergestellten (Plan-)Unterlagen und (bau-)technischen Nachweisen noch vor Beginn der (Bau-)Arbeiten an ihn heraus gegeben werden. Sonst hat er nämlich keinen (Rechts-)Anspruch auf die Herausgabe dieser auch für die Bau begleitenden Qualitätskontrollen sowie spätere Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Umbaumaßnahmen wichtigen Unterlagen.


Einmal vereinbarte Leistungen sollten später nur noch einvernehmlich und nach entsprechender Abstimmung geändert werden können. Dies betrifft auch eventuelle nachträgliche Sonderwünsche. In diesem Zusammenhang sollte sich der Bauträger allerdings vertraglich verpflichten, eventuelle Änderungswünsche zu berücksichtigen, wenn sie bauordnungsrechtlich zulässig und technisch machbar sind. Der Käufer sollte eventuelle Änderungswünsche jeweils schriftlich vortragen und der Bauträger dann innerhalb einer Bearbeitungszeit von höchstens zwei Wochen prüfen, ob im Einzelfall die oben genannten Voraussetzungen  – bauordnungsrechtliche Zulässigkeit und technische Machbarkeit – gegeben sind. Diesbezügliche Bedenken sind schriftlich mitzuteilen oder ein die gewünschten Änderungen betreffendes Angebot zu unterbreiten. Dieses Angebot muss auf der Grundlage ortsüblicher Preise kalkuliert sein und auch Angaben über die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit, die technische Machbarkeit und eventuelle Auswirkungen der jeweiligen Änderungswünsche auf die Bauzeit enthalten. Der Käufer sollte dann jeweils innerhalb von zwei Wochen entscheiden, ob er das Angebot annimmt. Gegebenenfalls werden die vertraglich vereinbarte Vergütung (Kaufpreis) und die Ausführungsfristen fortgeschrieben und es bleibt bei der ursprünglich vereinbarten Vertragsstrafenregelung.
Nur so bleibt nämlich die Verantwortung für sach-, frist- und kostengerechte Planung, Organisation und Herstellung sowie Gewährleistung und Haftung in einer Hand.
Dagegen sind Regelungen strikt abzulehnen, mit denen sich der Bauträger vorbehält, eventuelle Änderungswünsche des Käufers nach Gutdünken ablehnen zu können und / oder der Käufer verpflichtet ist, eventuelle Sonderwünsche direkt mit den am Bau beteiligten Handwerkern zu vereinbaren.


Außerdem müssen verbindliche Termine für die Herstellung insbesondere der Bezugsfertigkeit, die Übergabe und die vollständige Fertigstellung der (Vertrags-)Leistung sowie Vertragsstrafen für eventuelle Terminüberschreitungen vereinbart werden.


Die Höhe der im Zahlungsplan vereinbarten Raten muss natürlich dem Wert der jeweils erbrachten (Bau-)Leistung entsprechen. Außerdem sollte die Fälligkeit der ersten Rate auch von der Übergabe der (Plan-)Unterlagen und (bau-)technischen Nachweise abhängig gemacht werden. Und die letzte Rate sollte erst fällig werden, wenn der Bauträger die Bezahlung aller Erschließungskosten nachgewiesen hat.


Abgesehen davon birgt die schlüsselfertige Herstellung eines mehr oder weniger dürftig beschriebenen Bauvorhabens gegen pauschale Vergütung ein verhältnismäßig hohes Risiko für (Bau-)Fehler beziehungsweise -Schäden. Der Bauträger und seine Erfüllungsgehilfen können ihren Gewinn nämlich nur vergrößern, wenn sie mehr oder weniger wichtige Teile der (Bau-)Leistung weg lassen. Erfahrungsgemäß bleiben dabei auch manchmal Leistungsteile auf der Strecke, die für die dauerhafte Gebrauchstauglichkeit der (Bau-)Leistung notwendig sind.

Nicht zuletzt deshalb sollte der Bauträger vertraglich verpflichtet werden, dem Käufer bis zur Verjährung eventueller Mängelansprüche eine Gewährleistungssicherheit zu stellen. Eine solche Sicherheit könnte zum Beispiel die inzwischen nach dem Gesetz zu stellende ... Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 vom Hundert des Vergütungsanspruches ... bilden ( § 632 a BGB ), die mit der Abnahme von der Vertragserfüllungssicherheit in eine Gewährleistungssicherheit übergeht.


Darüber hinaus gibt es in jedem (Kauf-)Vertrag noch eine Vielzahl weiterer Fallstricke und Regelungslücken, die es zu vermeiden beziehungsweise zu füllen gilt. Dazu sind meist auf den Einzelfall des jeweiligen Bauvorhabens und die individuellen Vorstellungen und Wünsche der Vertragsparteien zugeschnittene Lösungen erforderlich. Schon deshalb gibt es dafür keine Musterverträge. Was die (bau-)technischen Einzelheiten insbesondere der Beschaffenheitsvereinbarung angeht, können Sie gemeinsam mit Ihrem Bauherrenberater auf Ihre eigenen Bedürfnisse passende Lösungen erarbeiten. Und da die Sprache der Juristen nicht für jedermann immer einfach verständlich ist, empfiehlt es sich außerdem, vor allem auch zwischen den Zeilen zu lesen und bei Bedarf den Rat eines auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwaltes einzuholen.



Expertenrat hilft Ihnen, solche Risiken zu erkennen und zu vermeiden.